Перейти на полную версию страницы

Банки предлагают проблемным валютным заемщикам разные варианты снижения платежей по ипотеке. К компромиссу готовы большинство, но не все. Впрочем, доведение ситуации до изъятия жилья никому не выгодно: любому банку предпочтительнее получать деньги по кредиту, чем возиться с недвижимостью. Резонансных споров пока нет, но выводы сделали уже все.

По данным Банка России, задолженность по ипотечным кредитам в валюте в Петербурге на начало декабря прошлого года составляла около 11,3 млрд рублей (по ипотеке в рублях – 193,6 млрд). Просроченная задолженность по ипотеке как в рублях, так и в валюте находится примерно на одном уровне – около 1,8 млрд рублей. При этом если сравнивать с началом 2014 г., то просроченные долги по валютной ипотеке выросли более чем в 2,5 раза (за 1 млрд они перевалили в конце 2014 г.), по рублевой – в 1,5 раза.

Если сравнивать с Москвой, то ситуация в Северной столице покажется не такой критичной. В столице просроченные долги по валютной ипотеке на начало декабря прошлого года составляли 12 млрд рублей (при общей задолженности по валютной ипотеке – 61,5 млрд рублей), в рублях – 7,7 млрд (общая задолженность – 353 млрд). Неудивительно, что валютные заемщики в столице продолжают митинговать и брать штурмом банковские офисы, правда, "ипотечные" акции проходят и в Санкт-Петербурге.

"Основная часть валютных ипотечников приходится, конечно же, на Москву, где сосредоточено большое количество иностранных компаний, сотрудники которых получают зарплату в валюте, – говорит Алексей Белоусов, генеральный директор СРО НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга". – В Петербурге их существенно меньше – по моим оценкам, менее 5 % от общего количества ипотечных заемщиков".

Малая толика

Тем не менее и в Северной столице остаются валютные заемщики, в том числе и проблемные. Так, в Северо-Западном банке (СЗБ) ОАО "Сбербанк России" обслуживается 435 ипотечных кредитов, что составляет всего лишь 0,33 % от общего числа ипотечных заемщиков банка. Как отметили в пресс-службе СЗБ Сбербанка, большинство кредитов обслуживаются в нормальном режиме.

Из почти 40 тыс. ипотечных заемщиков ВТБ24 в Петербурге и Ленобласти валютные обязательства на начало этого года имели около 700 человек (что, кстати, на 20 % меньше, чем в начале 2014 г.). По словам Ивана Макарова, пресс-секретаря ВТБ24 по СЗФО, проблемы с обслуживанием валютной ипотеки были у 173 заемщиков. "В целом валютные кредиты составляют 4,7 % от общего объема ипотечного портфеля филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге", – отметил он.

Впрочем, с каждым валютным заемщиком банки стараются найти общий язык. "Банки работают с ними индивидуально, условия у всех разные. Каких-то обязательных требований от Центробанка и законодательных органов относительно того, как урегулировать ситуацию с валютными заемщиками, нет, – говорит Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада. – Банки в том числе идут на реструктуризацию таких ипотечных кредитов, конвертируют их – конечно, не потому курсу, который был на момент заключения договора, но все равно ниже, чем есть на момент конвертации. Компенсаций и субсидий за это для них не предусмотрено".

Вариантов много

И хотя перевод валютных ипотечных кредитов в рубли по "льготному курсу", как правило, не рассматривается, банки предлагают множество механизмов поддержки валютных заемщиков. В целом по многим договорам с заемщиками удалось прийти к консенсусу. Так, например, в ВТБ24 до 1 июня 2015 г. была программа реструктуризации с сохранением валюты по сниженной процентной ставке – после этого для клиентов была доступна только программа конвертации валюты в рубли. В ноябре-декабре в банке действовала льготная программа перевода валютной ипотеки в рубли по специальной ставке 11 % годовых.

"ВТБ24 рассматривает в качестве погашения задолженности по кредиту также вариант отступного, когда банк принимает квартиру в качестве погашения долга. При этом условия подобных сделок носят индивидуальный характер", – добавляет Иван Макаров.

Сегодня в ВТБ24 валютную ипотеку можно рефинансировать в рубли по ставке 11,95 %, увеличить срок кредитования для снижения платежной нагрузки, получить отсрочку оплаты основного долга на 1 год и т. д.

В пресс-службе СЗБ Сбербанка России также отмечают, что банк предлагает различные варианты реструктуризации, в том числе конверсию задолженности. Среди них также увеличение срока, отсрочка по оплате основного долга, предоставление льготного периода обслуживания и другие варианты, позволяющие исполнять обязательства по кредитам исходя из индивидуальных финансовых возможностей заемщиков.

Исход может опечалить

Как показывает практика, большинство клиентов все же находят совместно с банками пути решения проб­лемы. Однако остаются и те, кто даже при таком валютном курсе предпочитает не менять условия своей ипотеки, настаивая на переводе займа в рубли по "льготному курсу". Многие валютные заемщики брали ипотеку до 2008 г., когда это было более выгодно, чем брать рублевый кредит, – казалось, ставки ниже, выгода больше. Ослабление рубля в кризис 2008-2009 гг. хотя и было не таким сильным, как сейчас, но, казалось, должно было преподнести урок, что на рынке не всегда будет финансовый штиль. А тогда доллар подорожал в 1,5 раза – с 23 до 35 рублей. Некоторые заемщики, кстати, уже тогда поспешили конвертировать свои ипотечные кредиты в рубли, провели реструктуризацию займов. Говорить о том, что нельзя было даже представить, что на рынке случится обвал, не приходится. На 10 февраля заявленный курс доллара составлял 78,68 рубля (в 3,5 раза больше докризисных 23 рублей), евро – 88 рублей.

Уже начались судебные разбирательства банков с некоторыми валютными заемщиками. И, несмотря на то что это процесс долгий, с возможным опротестованием, результат его может быть для заемщика очень печальным – "взыскание" жилья, взятого в ипотеку.

"По общему правилу су­ществует норма о невозможности обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом жительства лица. Однако из этого правила сделано одно существенное исключение – оно не применяется для жилья в ипотеке. Это справедливо, так как иначе у банков вообще не было бы каких-либо шансов взыскивать такие долги", – говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнеры".

По его словам, закон допускает ситуацию, когда при изъятии банком помещения все долги заемщика списывают, однако это возможно только если это прямо написано в договоре ипотеки.

"К сожалению, такое условие не в пользу банков, и мне не встречалось договоров ипотеки, где банки такое условие включают", – говорит Дмитрий Некрестьянов.

Впрочем, получение жилья "на руки" самому банку не очень выгодно. "Да, банку может отойти квартира, но это кредитная организация прежде всего. Банк не заинтересован в получении имущества вместо денег, – отмечает Владимир Джикович. – К тому же, если квартира таки продается через торги, банк получит кредит и проценты, а все, что сверху, получит продавец".

Помимо рисков невозврата подобные проб­лемы напрямую касаются репутации банка. Выводы из сложившейся ситуации сделали и банки, и сами заемщики. Ипотеку в валюте уже перестали выдавать многие банки. СЗБ Сбербанка России не выдает ипотечные кредиты в валюте с апреля 2014 г., ВТБ24 – с декабря 2014 г.

"Уже сейчас, если кто то и выдает валютную ипотеку, это индивидуальные случаи", – отмечает Владимир Джикович.

Не лучшие времена

Пока валютная ипотека переживает крах или перерож­дение, ипотечный рынок переживает тоже не самые лучшие времена. После ажиотажа в конце 2014 г., когда квартиры из-за колебания курсов валют буквально "сметали с прилавков", на рынке недвижимости наступило затишье.

Спрос на жилье, по оценкам экспертов, сократился от 30 до 50 % в зависимости от сегмента. Вместе с рынком жилья сократился и рынок ипотечного кредитования, хотя, как отмечают сами банки, результаты оказались лучше, чем ожидалось.

"Серьезным подспорьем для рынка недвижимости в прошлом году стала программа льготного ипотечного кредитования, – говорит Алексей Белоусов. – Минстроем России подготовлены предложения по ее пролонгации. Если программа льготного ипотечного кредитования будет продлена, это окажет позитивное влияние на рынок".

Так, например, СЗБ Сбербанка России в Петербурге было выдано ипотечных кредитов на 48,3 млрд рублей, из них по программе с господдержкой – на 17,9 млрд рублей. ВТБ24 было выдано ипотечных кредитов более чем на 18 млрд рублей (по итогам 2014 г. – 32,5 млрд рублей). При этом по программе льготной ипотеки ВТБ24 выдал кредитов на 8 млрд рублей.

Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада: "Выводы из ситуации, сложившейся с валютными заемщиками, очевидны. Заемщики должны понимать, что существуют валютные риски. И даже если сейчас кажется, что национальная валюта укрепилась, это не значит, что через 1-2 года ситуация сохранится. Ведь большинство валютных заемщиков брали ипотеку как раз на пике укрепления рубля и были в более выгодном положении, чем рублевые заемщики".

2016-02-10T10:38:00+03:00
2016-02-10T10:38:00+03:00
//m.spbdnevnik.ru/news/2016-02-10/valyutnaya-ipoteka-prepodnesla-bolshoy-urok-kak-zaeymshchikami-tak-i-bankam/
Валютная ипотека преподнесла урок заемщикам и банкам
Валютная ипотека преподнесла урок заемщикам и банкам

Валютная ипотека преподнесла урок заемщикам и банкам

10 февраля 2016 в 10:38

Банки предлагают проблемным валютным заемщикам разные варианты снижения платежей по ипотеке. К компромиссу готовы большинство, но не все. Впрочем, доведение ситуации до изъятия жилья никому не выгодно: любому банку предпочтительнее получать деньги по кредиту, чем возиться с недвижимостью. Резонансных споров пока нет, но выводы сделали уже все.

Читать далее

По данным Банка России, задолженность по ипотечным кредитам в валюте в Петербурге на начало декабря прошлого года составляла около 11,3 млрд рублей (по ипотеке в рублях – 193,6 млрд). Просроченная задолженность по ипотеке как в рублях, так и в валюте находится примерно на одном уровне – около 1,8 млрд рублей. При этом если сравнивать с началом 2014 г., то просроченные долги по валютной ипотеке выросли более чем в 2,5 раза (за 1 млрд они перевалили в конце 2014 г.), по рублевой – в 1,5 раза.

Если сравнивать с Москвой, то ситуация в Северной столице покажется не такой критичной. В столице просроченные долги по валютной ипотеке на начало декабря прошлого года составляли 12 млрд рублей (при общей задолженности по валютной ипотеке – 61,5 млрд рублей), в рублях – 7,7 млрд (общая задолженность – 353 млрд). Неудивительно, что валютные заемщики в столице продолжают митинговать и брать штурмом банковские офисы, правда, "ипотечные" акции проходят и в Санкт-Петербурге.

"Основная часть валютных ипотечников приходится, конечно же, на Москву, где сосредоточено большое количество иностранных компаний, сотрудники которых получают зарплату в валюте, – говорит Алексей Белоусов, генеральный директор СРО НП "Объединение строителей Санкт-Петербурга". – В Петербурге их существенно меньше – по моим оценкам, менее 5 % от общего количества ипотечных заемщиков".

Малая толика

Тем не менее и в Северной столице остаются валютные заемщики, в том числе и проблемные. Так, в Северо-Западном банке (СЗБ) ОАО "Сбербанк России" обслуживается 435 ипотечных кредитов, что составляет всего лишь 0,33 % от общего числа ипотечных заемщиков банка. Как отметили в пресс-службе СЗБ Сбербанка, большинство кредитов обслуживаются в нормальном режиме.

Из почти 40 тыс. ипотечных заемщиков ВТБ24 в Петербурге и Ленобласти валютные обязательства на начало этого года имели около 700 человек (что, кстати, на 20 % меньше, чем в начале 2014 г.). По словам Ивана Макарова, пресс-секретаря ВТБ24 по СЗФО, проблемы с обслуживанием валютной ипотеки были у 173 заемщиков. "В целом валютные кредиты составляют 4,7 % от общего объема ипотечного портфеля филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге", – отметил он.

Впрочем, с каждым валютным заемщиком банки стараются найти общий язык. "Банки работают с ними индивидуально, условия у всех разные. Каких-то обязательных требований от Центробанка и законодательных органов относительно того, как урегулировать ситуацию с валютными заемщиками, нет, – говорит Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада. – Банки в том числе идут на реструктуризацию таких ипотечных кредитов, конвертируют их – конечно, не потому курсу, который был на момент заключения договора, но все равно ниже, чем есть на момент конвертации. Компенсаций и субсидий за это для них не предусмотрено".

Вариантов много

И хотя перевод валютных ипотечных кредитов в рубли по "льготному курсу", как правило, не рассматривается, банки предлагают множество механизмов поддержки валютных заемщиков. В целом по многим договорам с заемщиками удалось прийти к консенсусу. Так, например, в ВТБ24 до 1 июня 2015 г. была программа реструктуризации с сохранением валюты по сниженной процентной ставке – после этого для клиентов была доступна только программа конвертации валюты в рубли. В ноябре-декабре в банке действовала льготная программа перевода валютной ипотеки в рубли по специальной ставке 11 % годовых.

"ВТБ24 рассматривает в качестве погашения задолженности по кредиту также вариант отступного, когда банк принимает квартиру в качестве погашения долга. При этом условия подобных сделок носят индивидуальный характер", – добавляет Иван Макаров.

Сегодня в ВТБ24 валютную ипотеку можно рефинансировать в рубли по ставке 11,95 %, увеличить срок кредитования для снижения платежной нагрузки, получить отсрочку оплаты основного долга на 1 год и т. д.

В пресс-службе СЗБ Сбербанка России также отмечают, что банк предлагает различные варианты реструктуризации, в том числе конверсию задолженности. Среди них также увеличение срока, отсрочка по оплате основного долга, предоставление льготного периода обслуживания и другие варианты, позволяющие исполнять обязательства по кредитам исходя из индивидуальных финансовых возможностей заемщиков.

Исход может опечалить

Как показывает практика, большинство клиентов все же находят совместно с банками пути решения проб­лемы. Однако остаются и те, кто даже при таком валютном курсе предпочитает не менять условия своей ипотеки, настаивая на переводе займа в рубли по "льготному курсу". Многие валютные заемщики брали ипотеку до 2008 г., когда это было более выгодно, чем брать рублевый кредит, – казалось, ставки ниже, выгода больше. Ослабление рубля в кризис 2008-2009 гг. хотя и было не таким сильным, как сейчас, но, казалось, должно было преподнести урок, что на рынке не всегда будет финансовый штиль. А тогда доллар подорожал в 1,5 раза – с 23 до 35 рублей. Некоторые заемщики, кстати, уже тогда поспешили конвертировать свои ипотечные кредиты в рубли, провели реструктуризацию займов. Говорить о том, что нельзя было даже представить, что на рынке случится обвал, не приходится. На 10 февраля заявленный курс доллара составлял 78,68 рубля (в 3,5 раза больше докризисных 23 рублей), евро – 88 рублей.

Уже начались судебные разбирательства банков с некоторыми валютными заемщиками. И, несмотря на то что это процесс долгий, с возможным опротестованием, результат его может быть для заемщика очень печальным – "взыскание" жилья, взятого в ипотеку.

"По общему правилу су­ществует норма о невозможности обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом жительства лица. Однако из этого правила сделано одно существенное исключение – оно не применяется для жилья в ипотеке. Это справедливо, так как иначе у банков вообще не было бы каких-либо шансов взыскивать такие долги", – говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро "Качкин и партнеры".

По его словам, закон допускает ситуацию, когда при изъятии банком помещения все долги заемщика списывают, однако это возможно только если это прямо написано в договоре ипотеки.

"К сожалению, такое условие не в пользу банков, и мне не встречалось договоров ипотеки, где банки такое условие включают", – говорит Дмитрий Некрестьянов.

Впрочем, получение жилья "на руки" самому банку не очень выгодно. "Да, банку может отойти квартира, но это кредитная организация прежде всего. Банк не заинтересован в получении имущества вместо денег, – отмечает Владимир Джикович. – К тому же, если квартира таки продается через торги, банк получит кредит и проценты, а все, что сверху, получит продавец".

Помимо рисков невозврата подобные проб­лемы напрямую касаются репутации банка. Выводы из сложившейся ситуации сделали и банки, и сами заемщики. Ипотеку в валюте уже перестали выдавать многие банки. СЗБ Сбербанка России не выдает ипотечные кредиты в валюте с апреля 2014 г., ВТБ24 – с декабря 2014 г.

"Уже сейчас, если кто то и выдает валютную ипотеку, это индивидуальные случаи", – отмечает Владимир Джикович.

Не лучшие времена

Пока валютная ипотека переживает крах или перерож­дение, ипотечный рынок переживает тоже не самые лучшие времена. После ажиотажа в конце 2014 г., когда квартиры из-за колебания курсов валют буквально "сметали с прилавков", на рынке недвижимости наступило затишье.

Спрос на жилье, по оценкам экспертов, сократился от 30 до 50 % в зависимости от сегмента. Вместе с рынком жилья сократился и рынок ипотечного кредитования, хотя, как отмечают сами банки, результаты оказались лучше, чем ожидалось.

"Серьезным подспорьем для рынка недвижимости в прошлом году стала программа льготного ипотечного кредитования, – говорит Алексей Белоусов. – Минстроем России подготовлены предложения по ее пролонгации. Если программа льготного ипотечного кредитования будет продлена, это окажет позитивное влияние на рынок".

Так, например, СЗБ Сбербанка России в Петербурге было выдано ипотечных кредитов на 48,3 млрд рублей, из них по программе с господдержкой – на 17,9 млрд рублей. ВТБ24 было выдано ипотечных кредитов более чем на 18 млрд рублей (по итогам 2014 г. – 32,5 млрд рублей). При этом по программе льготной ипотеки ВТБ24 выдал кредитов на 8 млрд рублей.

Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада: "Выводы из ситуации, сложившейся с валютными заемщиками, очевидны. Заемщики должны понимать, что существуют валютные риски. И даже если сейчас кажется, что национальная валюта укрепилась, это не значит, что через 1-2 года ситуация сохранится. Ведь большинство валютных заемщиков брали ипотеку как раз на пике укрепления рубля и были в более выгодном положении, чем рублевые заемщики".

Новости в сети

Читайте также:

Яндекс.Метрика